"Für die Zukunft vorsorgen"

Bauleitbild der Gemeinde Weyarn
 

Leitbild - dieser Begriff begegnet einem heute allerorten.

Wie manch andere Begriffe, so z.B. die Nachhaltigkeit, wird dieser Begriff oft zur Worthülse. Das ist schade.
Denn tatsächlich sind es viel öfter die Bilder, die uns leiten als die Textentwürfe von Programmen.
Die Gemeinde Weyarn hat 1993 begonnen, sich auf die Suche nach den Bildern zu machen, die sie in eine gute Zukunft leiten können.
Dies hatte Gründe.
Ist es doch nicht selbstverständlich, dass man sich auf dem Land an Planungsprozesse, an Leitbilder, an Zukunftsentwürfe macht.

Was waren die Gründe?

Weyarn liegt etwa 35 km südlich der Landeshauptstadt München - 21 Dörfer auf ca. 47 Quadratkilometer. Die Autobahn München - Salzburg führt von Ost nach West durch die Gemeinde. Eine Staatsstraße geht von der Autobahn ab und führt durch die Gemeinde Weyarn in das Fremdenverkehrsgebiet des Schlierach- und Leitzachtals.
Das hat dazu geführt, dass allmählich ein Zuzugsdruck eingesetzt hat, dass Bewohner der Landeshauptstadt sich Wohnplätze in der Gemeinde gesucht haben, dass damit die Nachfrage stieg und also auch die Preise für die Grundstücke. Wenn man von Weyarn aus etwas weiter Richtung München geschaut hat, hat man gesehen, wie Dörfer plötzlich ihre Größe vervielfacht haben, wie gleichförmige, austauschbare Siedlungen entstanden sind, wie sich häufig ein Kordon von Gewerbegebieten an großen Verkehrsachsen vor die Ortschaften gelegt hat und wie sich in den Dörfern das getrennt hat, was traditionell zusammengehört hat, Wohnen, Arbeiten und Infrastruktur.
All das haben die Menschen in Weyarn gesehen. Das hat nicht beruhigt, sondern eher geängstigt.

Etwas anderes kam hinzu.

Der Gemeinderat hat in den 80-iger Jahren viele Beschlüsse gefasst, so den Bau eines Feuerwehrhauses, den Bau einer neuen Mehrzweckhalle, die Ausweisung von Wohngebieten. Dies alles ist schnell durchgeführt worden. Und als es fertig war, hat man überrascht festgestellt, dass die Strukturen in der Gemeinde sich verschoben haben. Wenn eine Mehrzweckhalle am Ortsrand entsteht, und sie tatsächlich angenommen wird, was die Hoffnung und der Wunsch war, dann verschiebt sich Leben aus der Ortsmitte an den Ortsrand. Das kann zwar gewollt sein. Aber darüber sollte man vorher nachdenken. Die Erkenntnis, dass Dörfer Organismen sind, wurde bewusst.
Die Ängstigung über den plötzlichen Zuzug, die Erkenntnis über Auswirkungen von Maßnahmen, die man nicht bedacht hatte, ging einher mit Ratlosigkeit, die zu Resignation führte. Aus dieser Ratlosigkeit wurde am Anfang nicht die Kraft gefunden, sich mit den eigenen Stärken zu beschäftigen und darauf aufzubauen.

Dies war die Ausgangslage, die den Gemeinderat in Weyarn veranlaßt hatte, sich um Hilfe umzuschauen. 

Dabei wurde das bayerische Dorferneuerungsprogramm gefunden, ein Programm, das sich der strukturellen Entwicklung von ländlichen Gemeinden verschrieben hat und dabei auf zwei wesentliche Pfeiler setzt: Institutionalisierte Partizipation der Bürger und fachliche Begleitplanung für die vor Ort planenden Menschen.
Die Aufnahme in dieses Programm wurde beantragt. Im Jahr 1993 begann man mit Bürgerwerkstätten. Ein Begleitplaner wurde gesucht und gefunden. Für eine Bestandsaufnahme nahm man sich Zeit. Es begann die Suche nach den Leitbildern.
Im Jahr 1995 waren in den verschiedensten Arbeitskreisen unter Beteiligung von weit über 100 Menschen Leitbilder entstanden. Leitbilder, die immer wieder mit den Menschen in den Dörfern besprochen wurden. Leitbilder die zwischen den Arbeitskreisen abgesprochen und aufeinander abgestimmt worden waren.
Sie alle bauten auf den Stärken auf, die man bei der Bestandsaufnahme gefunden hatte. Eine ganz wesentliche Stärke war die Beibehaltung des dörflichen Charakters, das ländliche Leben als gleichwertigen Alternativentwurf gegenüber dem urbanen Leben zu begreifen.

Das hatte Folgen für das Bauleitbild der Gemeinde. 

So hieß es im Leitbild des Arbeitskreises Ortsbild: Es gilt, "das Dorf in seinem Charakter zu erhalten, den Ortskern und historische Gebäude zu pflegen und den Ortsmittelpunkt zu beleben". 
Der Arbeitskreis Dorfleben formulierte:"Lebendige Heimat für Alte und Junge, Neuzugezogene und Altbürger schaffen".
Im Arbeitskreis Verkehr wurde ein "vernünftiges Miteinander von Mensch und Verkehr im Ort" postuliert.
Wichtig war vor allen Dingen die vom Arbeitskreis Wirtschaft herausgearbeitete Erkenntnis, dass "Arbeiten und Leben an einem Ort die dörfliche Qualität ausmacht". 
Das führte zu der Forderung, dass "Weyarn kein zentrales Gewerbegebiet ausweist, sondern dezentrale Ansiedelungen in den Dörfern fördert". 
Das Leitbild eines dörflichen Arbeitskreises fasst manches gut zusammen in dem Satz:
"Den dörflichen Charakter wahren, Mensch und Natur in Einklang bringen".

Über all dem stand die Erkenntnis:

"Wir wollen die Zukunft mit allen Bürgern planen". 

In diesem Erkenntnisprozess wurde klar, wie wichtig ein Beschluss der Gemeinde war, der bereits in den 80-iger Jahren gefasst wurde. Die Gefahren durch Zuzug und Verlust von Identität wurden bereits damals - wenn auch noch etwas diffus - erkannt. Dabei kam der Gemeinde das zuweilen ganz wichtige bäuerliche Misstrauen zugute. Man erkannte, dass es vor allem spekulative Aspekte waren, die den Verlust der Identität zur Folge hatten.

Deshalb wurde begonnen, eine aktive Bodenpolitik zu betreiben.
Sie bestand einerseits darin, angebotene Grundstücke grundsätzlich zum landwirtschaftlichen Preis anzukaufen, ohne gleich darüber nachzudenken, zu welchem Zweck man diese Grundstücke später benutzten könnte.
Wenig später wurde das öffentliche Interesse formuliert. Damals wurde ein Beschluss gefasst, der noch heute gilt:

Um nicht in Zugzwang zu geraten, behält sich die Gemeinde (ebenso wie der Verkäufer) ein Rücktrittsrecht vor, wenn nicht innerhalb von vier bis fünf Jahren rechtskräftig ein Bebauungsplan entstanden ist. Das erlaubt den schnellen Zugriff auf zur Verfügung stehende Grundstücke, der häufig nötig ist, ohne sich in Planungspflichten zu begeben, wenn man später erkennt, dass Planungen sinnvollerweise dort nicht realisiert werden sollten.

Diese konsequente Bodenpolitik ist seit Mitte der 80er Jahre ebenso konsequent praktiziert worden.
Sie war anfänglich nicht unumstritten, ist heute jedoch bei nahezu allen akzeptiert. Sie macht das Verhalten der Gemeinde berechenbar. 
Der Beschluss wird auch angewandt wenn es einmal darum geht (bisher in zwei Fällen so geschehen), ganze Hofstellen aufzukaufen. Dabei wird der landwirtschaftliche Bestand mit dem landwirtschaftlichen Preis bewertet und der potentiell als Bauland zur Verfügung stehende Bereich auf der 2/3,1/3-Basis berechnet. 
Mit dieser Bodenpolitik ist es der Gemeinde gelungen, zwischenzeitlich einen erheblichen Grundstücksvorrat zu sichern. Dabei wird der von der Gemeinde erworbene Grund jeweils nur in dem Umfang im Flächennutzungsplan und anschließend in Bebauungsplänen als Bauland dargestellt, der dem aktuellen Bedarf der ortsansässigen Bevölkerung und des ortsansässigen Gewerbes entspricht. 

Wenn man die gesamten Grundstücksvorräte der Gemeinde auf ihre planerische Realisierung als Baugebiete abklopft, dann steht heute ein Grundstücksvorrat zur Verfügung, der ortsansässigen jungen Familien für die nächsten 25 Jahre die Möglichkeit eines Hausbaus sichert. 

Die von der Gemeinde erworbenen Grundstücke werden ausschließlich im Erbbaurecht an ortsansässige junge Familien oder an Gewerbetreibende weitergegeben. Grund für die Wahl des Erbbaurechtes ist die Absicht, auch langfristig Spekulationen zu verhindern. Beim subventionierten Verkauf von Grundstücken sind allenfalls Wiederkaufsrechte eintragbar. Nach Wegfall der Bindungsfrist für die Wiederkaufsrechte (zwischen 20 und 30 Jahren) hat der jeweilige Eigentümer die Möglichkeit, den subventioniert erworbenen Grund zum vollen Marktwert zu verkaufen. Damit wird weder dem sturkurpolitischen Ansatz der Gemeinde Rechnung getragen, nämlich die ortsansässige Bevölkerung am Ort zu halten, noch dem Ansatz Rechnung getragen, Spekulation auch langfristig zu verhindern. Die Wahl des Erbbaurechts war daher die einzige rechtliche Möglichkeit, die Absichten der Gemeinde zu gewährleisten.

Das Erbbaurecht sollte so ausgestaltet sein, dass Ängste, die gerade auf dem Lande mit Erbbaurechten verbunden sind (Pacht statt Eigentum) weitgehend vermieden werden. Deshalb hat man das Erbbaurecht so ausgestaltet, dass es nicht nur einen Zeitraum von 99 Jahren umfasst, sondern zusätzlich eine einseitige Option des Erbbauberechtigten von weiteren 50 Jahren enthält, insgesamt also auf eine Zeitdauer von 149 Jahren angelegt ist. Zudem hat der Erbbauberechtigte das Vorkaufsrecht während der Laufzeit und anschließend an die Laufzeit sowie ein Vorerbbaurecht.

Der Erbbauzins konnte aufgrund des günstigen Erwerbspreises ebenso günstig gestaltet werden. Er beträgt ca. 2,- € pro Quadratmeter pro Jahr. Das bedeutet bei einer durchschnittlichen Grundstücksgröße von 600 Quadratmetern eine monatliche Belastung des Erbbauberechtigten von etwa 100,- €, die ihrerseits indexgesichert ist. 

Zielgruppe sind nach einem Kriterienkatalog der Gemeinde die jungen Familien. Der Bewerber muss 12 Jahre am Ort ansässig gewesen sein. Der strukturelle Aspekt überwiegt deutlich den sozialen Aspekt.

Vergabekriterien:
Derzeit gelten folgende vom Gemeinderat festgelegte Kriterien: -> Vergabesystem

Auch für Gewerbetreibende besteht die Möglichkeit, Grundstücke aus dem Bestand der Gemeinde im Erbbaurecht zu bekommen. Diese Möglichkeit wird immer häufiger genützt, da die liquiden Mittel des Betriebs produktiv eingesetzt werden können statt im Ankauf von Grund und Boden unproduktiv zu bleiben. 

Um nun "das Rad immer weiter zu drehen", das heißt, immer einen ausreichenden Grundstücksvorrat zur Verfügung zu haben, benötigt die Gemeinde finanzielle Mittel in ausreichenden Umfang um jeweils neu angebotene Grundstücke ankaufen zu können. 
Deshalb hat der Gemeinderat beschlossen, gemeindlichen Grund zum Marktpreis verkaufen zu können, wenn der Erlös in vollem Umfang wieder in den Erwerb anderer Grundstücke fließt. Damit ist die Refinanzierung neuen Grunderwerbs gesichert. Gleichzeitig gilt aber auch, dass ein Verkauf von Grundstücken zum Marktpreis ausschließlich für den Erwerb anderer Grundstücke getätigt werden darf. Dies soll verhindern, dass mit Hilfe von Grundstücksverkäufen andere gemeindliche Aufgaben finanziert werden. 
Nur so behält die von der Gemeinde gewählte Bodenpolitik die Akzeptanz bei den Grundstückseigentümern. 

Diese Bodenpolitik ist Ausgangspunkt gewesen für die Sicherung des Wohnungsbaus für ortsansässige Bürger.

Zwischenzeitlich haben über 30 Familien von dem Angebot der Gemeinde Gebrauch gemacht. Auch eine Reihe von Gewerbebetrieben hat im Erbbaurecht von der Gemeinde Grund und Boden erhalten. 
Alle zwei Jahre vergibt die Gemeinde Grundstücke an die Familien, die die Kriterien, die die Gemeinde aufgestellt hat, erfüllen. 

Es ist festgestellt worden, dass der Bedarf nach Eigentumswohnungen zwischenzeitlich auch im ländlichen Bereich zunimmt. So beabsichtigt die Gemeinde in nächster Zeit, Eigentumswohnungen im Erbbaurecht zu erstellen und an Ortsansässige zu vergeben. Der Preis liegt etwa bei der Hälfte dessen, was der Marktpreis für Eigentumswohnungen in der Region ist.
Ein ganz zentrales Ergebnis dieser Bodenpolitik und der Umsetzung der Bodenpolitik in Wohnraumschaffung und Gewerberaumschaffung ist der, dass ein Klima entstanden ist, das es als unanständig ansieht, aus Bodenspekulation Gewinne auf Kosten der Allgemeinheit zu ziehen.

Eine Folgerung ist auch, dass man mit der Ressource Grund und Boden umsichtiger umgeht. Es ist erkannt worden, dass wir unsere bäuerlichen Dörfler schonen müssen. Überwiegend sind sie deshalb im Flächennutzungsplan überhaupt nicht dargestellt und damit zum Außenbereich gemacht worden. Das gibt die Möglichkeit, Einzelplanungen zu erlauben, gibt aber eben auch die Möglichkeit, Dinge zu verhindern, die die Dörfer gesichtslos machen.
Wir suchen gemeinsam mit den Bewohnern und den vorhandenen Interessenten nach jeweils stimmigen Lösungen.

Dass das Nebeneinander von Wohnen und Arbeiten die Stärken unserer Struktur ausmacht, war ein wesentlicher Erkenntnisprozess. Damit hat sich auch das Problem gelöst, das daraus entstand, dass man auf die Erkenntnis zunehmender Arbeitslosigkeit mit dem Ruf nach Gewerbegebieten reagiert hat.
Aus der Erkenntnis der dörflichen Qualität des Nebeneinanders von Wohnen und Arbeiten einerseits und dem großen Grundstücksvorrat der Gemeinde hat sich das Leitbild entwickelt, dass Weyarn kein zentrales Gewerbegebiet ausweist, sondern aufgrund der Tradition und der geographischen Situation (21 Dörfer im Gemeindegebiet) dezentrales Gewerbe fördert.

Das hat dazu geführt, dass sich der Gemeinderat darauf eingelassen hat, von Dorf zu Dorf zu gehen, die Strukturen genau anzuschauen und nachzuschauen, wo es vertretbare Standorte für welche Arten von Qualitäten von Gewerbe gibt und wie es gelingt, diese dorthin zu bringen. Wir haben uns auf den mühseligen Weg der Einzellösungen, der Maßanzüge für jedes Dorf eingelassen und begonnen, an den Anzügen von der Stange achtlos vorbeizugehen. Wir haben festgestellt, dass dies im Gegensatz zu Schneidereien auch noch der preisgünstigere Weg ist.
So können jeweils passende Betriebe in den Dörfern angesiedelt werden (zwischenzeitlich sind es 5). Die Gemeinde hilft dabei mit Einbringung des eigenen Grundstücksvorrats zum Tausch von Grundstücken, da häufig die landwirtschaftlichen Verkäufer nicht an Geld, sondern an landwirtschaftlichen Flächen interessiert sind. 
Mit vertraglichen Sicherungen wird gewährleistet, dass die Auswirkungen solchen Gewerbes einerseits und die Auswirkungen des dörflichen Lebens auf die Gewerbebetriebe andererseits jeweils zu dulden sind. 

Dieses Gewerbebauleitbild hat dazu geführt, dass intensiver darüber nachgedacht wird, welche gewerblichen Entwicklungen der Gemeinde nutzen und welche ihr schaden. So sind Anträge von Fast Food-Unternehmen auf Errichtung eines autobahnnahen Zentrums mit Tankstelle und Autohof ebenso abgelehnt worden wie die Erstellung eine großen Supermarktes vor den Toren des Ortes. 

Wir haben den Wert der kleingewerblichen Struktur erkannt und vor allem dabei festgestellt, dass es den Dörfern und den Menschen die dort wohnen, nichts nützt, wenn sie nur zum Anhängsel privatrechtlich genutzter Verkehrsachsen werden.

Wohlgemerkt: Der Platz wäre schon da neben der Autobahn. Er wäre wohl auch verfügbar, weil er überwiegend der Gemeinde gehört. Da gäbe es auch gutes Geld. Aber der Gemeinderat meinte, wir sollten uns nicht gesichtslos machen. Es gibt auch Grundstücke, die ihren Wert darin haben, dass sie frei bleiben und nicht baulich genutzt werden.

Das hat nichts mit Verweigerungshaltung zu tun. Die Arbeitsplätze, die diese Vorschläge von Großkonzernen bringen würden, die schaffen wir mit der dezentralen Ansiedlung qualitativ passender Betriebe in den einzelnen Dörfern in genau dem gleichen Umfang. Darüber hinaus ist es auf diese Weise gelungen, den Wert der alten Augustiner-Chorherren-Klosteranlage, die 1803 säkularisiert worden war, wieder in den Mittelpunkt nicht nur des Interesses zu rücken sondern auch des Lebens. Diese dominante Klosteranlage im Ort, deren Nutzung in den letzten Jahrzehnten immer problematischer wurde, war Gegenstand intensiver Überlegungen der Gemeinderäte und der Arbeitskreise. Der Wert dieser Klosteranlage wurde wieder erkannt. Es wurde auch erkannt, dass zu dieser Klosteranlage nur bestimmte qualitative Aspekte passen, die in Lagerhallen und Autohöfen sich nicht manifestieren konnten. Letztlich war dies ein Grund mit, warum es gelungen ist, das Kloster zu resäkularisieren. Zwischenzeitlich ist es der deutsche Provinzsitz des Deutschen Ordens, der das Kloster im Jahr 1998 erworben hat, und mittelfristig beabsichtigt es zu einem klerikalen Zentrum einerseits und zum Zentrum der wirtschaftlichen Aktivitäten des Deutschen Ordens andererseits auszubauen. Damit wäre ein wesentlicher Aspekt des Gewerbekonzepts, nämlich auch die Nutzung vorhandener Bausubstanz beispielhaft gelungen. Weiteres Ziel ist es, in landwirtschaftlichen Anwesen, die nicht mehr als solche genutzt werden, den jeweiligen Stallteil in Zukunft gewerblich nutzbar zu machen und zu versuchen, zu verhindern, dass aus Einfirsthöfen im bäuerlichen Oberland Reihenhäuser werden.

Die Diskussion um das Bauleitbild der Gemeinde Weyarn beruht auf den beiden großen Säulen: 

• Sicherung von bezahlbarem Wohnraum für ortsansässige junge Familien
   
• Erhaltung der Qualität des dörflichen Lebens durch Nebeneinander von Wohnen und Arbeiten mit dem dezentralen Gewerbekonzept. 

Dies ist auch der Grund gewesen, warum der Freistaat Bayern die Gemeinde Weyarn als Untervorhaben für das Weltweite Projekt "Dorf 2000" auf der Weltausstellung EXPO 2000 in Hannover benannt hatte.

Es gibt aber vielfältige Erkenntisprozesse, die mit der Beschäftigung der Menschen in unserer Gemeinde mit der Art, wie man baut, zu tun haben.
Da gibt es die Erkenntnis, dass Landschaft letztlich unser Kapital ist, dass es gilt, vorhandene Substanz zu erhalten, Zuordnung aufzunehmen. Wir haben begriffen, dass auch Baustoffe etwas mit unserer Identität zu tun haben, dass Kreislaufwirtschaft dazu gehört, dass der Werkstoff Holz mehr sein kann als Verkleidung, eben identitätsstiftender nachhaltiger Rohstoff.

Wir haben begriffen, dass es Ortsränder geben muß, die Ränder sind und nicht Wehrmauern, wir haben begriffen, dass es öffentliche Räume gibt, deren Planung man die entscheidende Aufmerksamkeit widmen muß und wir haben begriffen, dass die kurzen fußläufigen Verbindungen durch Baugebiete wichtig sind und dass man nicht den Fußgänger- und Radfahrverkehr auf die Straßen und den Rand der Straßen abschieben darf. Wir haben begriffen, dass es gilt, Zäune so anzubringen, dass man Schützenswertes eingrenzt, statt Menschen auszugrenzen. 

Letztendlich sind wir auf dem Weg, das richtige Maß zu finden, weil nur das Maß Freiräume schafft und nicht die Grenzenlosigkeit.
Dass Planung und Konzeption nötig ist, und dass dies auch Geld kostet, ist zwischenzeitlich unumstritten.
Dass Planung und Konzeption auch Zeit kostet und Geduld braucht, auch dies beginnen wir zu erkennen.

Wir sind auch dabei, die Unzulänglichkeiten von Bebauungsplänen zu erkennen und die Notwendigkeit, dass Dorfentwicklung und Bauen Konsequenz braucht. Deshalb bemühen wir uns, Bauherren in einem möglichst frühen Zeitpunkt zu uns einzuladen und gemeinsam mit ihnen zu planen und so Verständnis für die privaten Wünsche des Bauherren zu gewinnen und den Bauherren Verständnis für die öffentliche und soziale Funktion des Bauens zu vermitteln.

Sicher sind wir uns dabei, dass dies alles nur in einem partizipativen Prozess möglich ist, dass ständige und immerwährende Bürgerbeteiligung diesen Prozess alleine absichern kann.